Intrebari Frecvente

Contract Inchiriere cu destinatia: Locuinta; 
  • 2 declaratii estimative de venit 220; 
  • contractul de inchiriere (3 exemplare); 
  • copie act identitate proprietar (ci.bi.pasaport); 
  • copie act identitate chirias (ci.bi.pasaport);
  • copie act proprietate; 
  • 2 timbre fiscale; 
  • se depun la inspectorul fiscal de catre proprietar, in termen de 15 zile, de la semnare.

Contract Inchiriere cu alta destinatie decat cea de locuinta: 
  • 2 declaratii estimative de venit 220; 
  • copie act identitate proprietar (C.I./B.I./Pasaport); 
  • acordul asociatiei de proprietari la schimbarea destinatiei spatiului inchiriat; 
  • copie act inregistrare chirias (cui, cif, autorizatie, rezervare de nume ORC);
  • copie act identitate administrator firma (C.I./B.I./Pasaport); 
  • 2 timbre fiscale; 
  • copie act proprietate; 
  • se depun la inspectorul fiscal, de catre proprietar, in termen de 15 zile de la semnare.
Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. 
Procentul de Ocupare al Terenului sau POT -ul exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT = 15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului). Procentul de Ocupare al Terenului (POT -ul) se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
Coeficientul de Utilizare al Terenului sau CUT-ul exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

Certificatul de urbanism (C.U.) ; cum se obtine. 

Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului - spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, conform Ordinului 1943 /2002, art. 27).

Terenul trebuie sa fie in intravilanul localitatii. Pozitia acestuia in extravilan presupune introducerea in prealabil in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui PUZ . 

Terenul sa nu fie in circuitul agricol. Atentie ! Un teren poate sa fie in circuitul agricol, desi este in intravilan, scoaterea sa din circuitul agricol fiind extrem de anevoioasa .

Terenul sa aiba o cale de acces auto si pietonala din drumurile publice. Prin regulamente, aceasta este stabilita la 4 metri latime in Bucuresti.

Terenul sa aiba destinatia conforma cu ceea ce dorim sa construim. Desi este terenul nostru, nu putem construi un imobil cu 5 etaje pe acesta decat daca regulamentul permite in mod expres acest fapt. De asemenea, in zonele destinate locuintelor, nu putem realiza hale de depozitare, unitati de productie, etc. Pentru a afla care este destinatia terenului, in conformitate cu regulamentul local de urbanism, trebuie sa obtinem un Certificat de Urbanism care specifica aceste date.

Terenul trebuie sa aiba asigurate utilitatile pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, etc.

Daca alimetarea cu apa se poate realiza in regim local (cu put forat), iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrica este absolut indispensabila. Prin lege sunt interzise constructiile in zonele fara utilitati, daca retelele edilitare nu sunt construite de catre municipalitate sau pe cont propriu. Terenul trebuie sa aiba forma si dimensiunile minime pentru fiecare functiune in parte: deschiderea sa (latimea la strada) sa permita retragerile spre vecini in conformitate cu regulamentul local, iar suprafata acestuia, corelata cu procentul de ocupare la sol (POT) si cu coeficientul de utilizare al terenului (CUT) sa permita constructia a ceea ce se doreste.

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restrictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

Titlul executoriu. Executarea silită:  Executarea silită se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu. Constituie titluri executorii hotărârile pronunţate de instanţele judecătoreşti, precum şi orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare, respectiv înscrisuri cărora legea le recunoaşte forţa unor titluri executorii. Codul civil aduce noutăţi în materia titlurilor executorii, menţionând că, pe lângă contractele în formă autentică, sunt titluri executorii şi contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată și care au fost înregistrate la organele fiscale. Puterea executorie a contractului de închiriere e recunoscută doar în cazurile în care îndeplineşte condiţiile prescrise de lege: (i) înscris autentic sau (ii) înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal. Astfel, în cazul unui asemenea contract, se poate solicita încuviințarea executării silite fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere. Cu alte cuvinte, dacă locatorul are un contract de închiriere sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal şi chiriaşul nu plăteşte chiria sau nu predă bunul la expirarea contractului, locatorul poate obţine direct executarea silită a chiriaşului.

Este necesară procedura de încuviinţare a executării silite care e de competenţa instanţei de executare. Conform Codului de procedură civilă, cererea de executare silită, însoţită de contractul de închiriere, se depune la executorul judecătoresc competent, respectiv executorul din circumscripția curții de apel în raza teritoriala a căreia urmează să se facă executarea. Acesta, în termen de cel mult 5 zile de la înregistrarea cererii, va solicita instanţei încuviinţarea executării silite, înaintându-i în copie cererea de executare şi titlul respectiv.

Încheierea prin care instanţa admite cererea de încuviinţare a executării silite nu e supusă niciunei căi de atac, iar încheierea prin care se respinge cererea de încuviinţare poate fi atacată cu recurs numai de către creditor (în cazul nostru, locatorul), în 5 zile de la comunicare. La fel ca în cadrul oricărei executări silite, chiriașul ar putea invoca, într-o eventuală contestaţie la executare, motive de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului privind plata chiriei, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac.